■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00) ■ 진행 : 빠숑 김학렬 소장 스페셜 진행 ■ 방송일 : 2026년 7월 27일 월요일 <김인만 김인만부동산경제연구소장> - 보유세를 올려도 대체 투자처나 주택이 부족하면 집주인이 집을 팔기보다 세금을 전·월세에 전가할 가능성..가장 큰 부담은 무주택 세입자가 떠안을 가능성 - 정부, '보유세 맞고, 임대료 올리지 마세요'할수 있겠나 - 85%가 1주택자, 세금 무섭고 대출 안나오는데 어디가겠나.. - "집주인 뺨 1대? 세입자는 뺨 2대 맞는다" - 보유세를 올릴 경우 양도세 등 거래세를 함께 낮춰야 시장에 매물이 나오고 조세 저항도 줄어 - 정부, 양도세는 거래세로 안보는 듯..소득세로 판단 - 과세 표준 30억이면, 시가 42억 정도..보유세 기준 30억될 경우 내년 7월, 9월, 각 뺨 한대씩..12월엔 몽둥이로 맞을 것 - 韓 재산세 국제적으로 낮은 수준이지만, 종합부동산세는 이미 OECD 최고, 이를 함께 봐야 - 양도세 82.5% 중과세제에선 세금 내고 집을 팔겠다는 사람 없을 것..보유세 내리면 양도세 내려야 - 李대통령 '보유세 3배 인상?', 재산세 올릴 경우 조세저항 불러올 것 <김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장> - 보유세 주차요금에 비유하자면, "주차요금 비싸면, 차를 빼긴 뺀다, 단, 대체주차장 없을 경우 주차요금은 손님한테 전가" - 李정부 '트럼프식 협상 방법'으로 가나 - 정부가 보유세 기준 30억 원 기준을 먼저 제시한 뒤 국회 협상을 거쳐 40~50억 원 수준에서 절충할 가능성도 - 보유세? vs 종부세? vs 재산세? - 재산세 실효세율 0.2~0.4%불과..선진국의 3배 - 반면, 종부세의 경우 12억 초과를 9억으로 낮춘다는 것 - 종부세, 다른 나라엔 없어...최고세율 5%에 달해 재산세만 거론하고 종부세는 얘기안하는 게 문제 - 결국 증세로..특히, 월세 부담 늘어날 것 - 서울 아파트 중 50억 원 초과는 약 2%에 불과하지만, 기준을 30억 원으로 낮추면 과세 대상이 크게 늘어 한강벨트까지 확대될 것 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다. ◆ 김학렬 : 지난주 대통령 주재 1차 토론회에 이어서 오늘은 총리 주재 2차 토론회가 열리죠. 부동산 대토론회 이야기입니다. 요컨대 쟁。은 크게 세 가지로 요약됩니다. 보유세 인상의 기준, 장특공제로 대표되는 1주택자에 대한 혜택 차별화는 어떻게 할 것인가, 그리고 공급입니다. 그런데 저는 여기에 가장 중요한 한 가지가 빠져 있다고 생각합니다. 집값 잡겠다는 대책의 청구서를 무주택 세입자가 먼저 받고 있다는 건데요. 오늘 중。적으로 다뤄보도록 하겠습니다. 저와 함께하신 두 분 소개합니다. 릴예시게임 김인만 부동산경제연구소장, 이광수 국민일보 기자 어서 오십시오. (김인만, 이광수) : 안녕하세요. ◆ 김학렬 : 네, 먼저 첫 번째 키워드부터 만나보시죠. ◇ 이광수 : 네, 첫 번째 키워드는 '보유세의 기준은 거래세와 맞바꿀까'입니다. 이번 토론회에서 최대 쟁.은 보유세였는데요. 이 보유세를 얼마나 올릴지, 어떤 차등을 둘지가 관건인데, 지난 토론회 때 이형일 기획재정부 1차관이 사전 의견 수렴 결과를 보고하면서 "초고가 주택 기준으로는 30억 원 이상에서 50억 원 이상까지 다양한 의견이 제시됐다."라고 말했습니다. 그런데 실제 토론회 당일 유튜브 생중계로 된 댓글을 제가 봤더니 "10억에서 20억 원 의견도 만만치 않았다."라고 하는데, 이에 대해서는 어떻게 보세요? ◆ 김학렬 : 보유세가 진짜 실제 시장에서 어떤 역할을 하고 있는지 생각을 해보면 좋을 것 같은데요. 저는 이게 워낙 많은 분들이 얘기했기 때문에 제 논리대로 말씀을 드려보고자 하면은, 저는 이걸 주차 요금에 비유하고 싶은데 주차 요금이 싸면 차를 안 뺍니다. 그런데 주차 요금을 올리면 차가 빠질 텐데 여기에 전제 조건이 있어야 되는데요. 빠져나갈 다른 주차장이 있어야 된다는 것이죠. 그런데 대체 주차장이 없으면 차주는 차를 빼는 것이 아니라 그 요금을 손님한테 넘기게 될 것이다. 그게 바로 임대료 전가일 텐데, 보유세는 집값을 잡는 세금이 아니라 그냥 집을 오래 들고 있는 값을 매기는 세금이라는 것들을 알아주셨으면 좋겠는데, 그것들이 빠진 내용들이 아니었나 그런 생각이 들기도 합니다. ■ 김인만 : 저는 이런 게 의견을 수렴한다는 것 자체가 불만입니다. 왜냐하면 10억, 20억 의견도 많이 나왔다고 했는데요. 우리는 내 문제가 아니면 관심이 없잖아요. 10억이면 어떻고 20억은 어때요, 어차피 나하고 관계가 없는데. 그러면 자기 생각을 이렇게 올리는 건데, 세금이라는 걸 내는 당사자의 의견이 중요하거든요. 이 당사자가 충분히 합당하다고 느끼게 되면... 저도, 우리도 다 세금 내고 있잖아요. 재산세도 내고 내는데, 이게 불합리하다고 생각하는 순간 여러 가지 방법을 사용을 합니다. 세입자한테 당장 전가를 하게 되는데, 제 주변에 봐도 10년 동안 임대료 안 올리는 분들 꽤 많이 있었거든요. 최근에 만나보면 다 올리겠답니다. 다 월세로 받고 올리겠다고 합니다. 그러면 결과적으로 우리 대주제인 전월세 시장의 세입자들은 집주인이 세금 폭탄을 맞고 올리겠다라고 하는데, "너는 세금 맞고 올리지 마세요."라고 할 수 있겠습니까? 결국에는 월세도 올라가고 전세도 올라가는데, 주차장 얘기를 했습니다만 차 뺄 데가 없으면 그냥 눌러앉습니다. 주차장 빼서 어디 가겠습니까? 집이라는 게... 집 하나 1주택자들이 대부분 집 가진 사람들의 85%인데요. 바다이야기고래 그럼 1주택자들이 팔아서 다시 똑같은 집을 살 수 있겠습니까? 세금 무서워서. 대출도 안 나오는데 결국에는 올릴 수밖에는 없고, 그 부담을 세입자한테 전가하는 게 99% 상식이 되고 있기 때문에 저는 그냥 세입자는 뺨 두 대 맞는다... 집주인이 한 대 맞고. 그러면 결국 이게 누구를 위한 증세인가에 대한 그 화두를 저는 다시 던지고 싶습니다. ◆ 김학렬 : 네, 그리고 보유세를 올리게 되면 거래세를 낮춰야 되는 게 일반적인 방법들이죠. ■ 김인만 : 그게 우리 얘기잖아요. ◆ 김학렬 : 네, 그런데 보유세는 올리는 것이 거의 명약관화해졌는데, 거래세를 낮추겠다는 얘기는 전혀 언급이 되고 있지 않아서 어떻게 될 것 같으세요? ■ 김인만 : 거래세는 저도 놀랐는데요. 얼마 전에 토론을 했는데 양도세는 거래세가 아니랍니다. 그냥 소득세, 그러니까 소득이 발생하면 내는 세금이어서 그거는 거래세가 아니라 취득세가 거래세다. 그래서 취득세는 생애 최초나 청년들에 대해서 소폭 약간 조정을 해 줄 수는 있는데, 그럼 밸런스가 맞아야 되잖아요. 나는 세 부담이 이렇게 늘어나는데 나중에 취득세 조정해 준다고... "아, 나는 집을 나중에 팔아야 되는데..." 그래서 저는 양도세를 건드려 줘야 된다고 생각하고요. 적어도 내는 보유세에 대해서 필요 경비, 양도세 필요 경비 정도는 인정을 해줘야 "아, 내가 미리 미실현 이익에 대한 세금을 냈으나 나중에 양도세 남은 차액에 대해서 이것만큼은 공제하고 나머지 세금을 내겠구나." 정도 하면 저는 조세 저항이 많이 줄어들 것 같은데 이번 세제 개편안에는 안 나올 것 같습니다. ◇ 이광수 : 네, 아무래도 과세 범위가 늘어날 수밖에 없는데 참고하시라고 제가 데이터 하나 소개해 드리겠습니다. 부동산R114에 따르면 지난 10일 기준으로 서울 아파트 가운데 시세 50억 원 초과 주택은 2만 9,969가구로 전체 2%에 그치는데요. 반면 이 기준을 30억 원으로 낮출 경우에는 대상은 약 5만 가구 수준으로 확대돼서 과세 범위가 큰 폭으로 늘어나는 것으로 전망이 되고 있습니다. 또 과세 관련해서, 기준 관련해서 제가 질문을 드리고 싶은데요. 이 과표 기준으로 50억 원 이상이면 강남, 서초, 용산, 송파 등 4개 구가 전체 50억 원 초과 아파트의 95.4%를 차지한다고 해요. 30억 원 이상이면 영등포, 양천, 성동, 광진구 등 이른바 이 한강 벨트로 확대된다라고 하는데 이에 대해서도 이렇게 전망할 수 있을까요? 이렇게 한강 벨트로 쭉 이렇게 과세 대상이 확대가 된다, 이렇게 봐도 괜찮을까요? ◆ 김학렬 : 가능성은 어느 정도예요? ■ 김인만 : 이게 과세 기준이라는 게 공시가격을 말하는 거죠. 공시가격 30억이잖아요. 그러면 시세로 한 42억 정도정도 되고 한강 벨트로 전선이 확대되는데, 참고로 저하고는 별 관계가 없는데 아마 이렇게 하면 저는 가장 깜짝 놀랄 분들이 여당, 더불어민주당 의원님들일 것 같습니다 바다이야기 황금고래 . 전선이 확대되고 한강 벨트가 무너지게 되면 2028년 총선이 불안해질 수도 있는데, 이번 세제 개편안이 내년 12월에 고지서가 나오잖아요. 재산세는 7월, 9월, 12월... 내년 하반기 되면 연타석으로 뺨을 맞습니다. 7월에 한 대 맞고 9월에 한 대 맞고 12월에는 몽둥이로 맞습니다. 그렇게 본다면 이번 세제 개편안이 정부 안은 저는 충분히 나올 수 있다고 생각합니다. 공시가격 30억, 비거주 1주택자 나올 수 있는데 그게 결국에는 소득세법 개정안을 국회에서 처리를 해줘야 되는데, 이 과정이 저는 굉장히 만만하지 않겠다. ◆ 김학렬 : 그런데 저는 아마 이게 약간 트럼프식 협상 방법인 것 같아요. 그러니까 세게 얘기를 한 다음에 저쪽에서도 그럼 완화안을 들 거잖아요. 그래서 중간에 평균으로... 그러니까 예를 들어서 30억 원을 얘기하면은 야당에서는 "한 50억 이상 해야 된다." 그러면 40억 정도로 합의 볼 것 같다는 그런 방법이 아닐까... 왜냐하면 트럼프가 잘 쓰는 방법 중에 하나잖아요. 지난주에 토론회 하기 전에 대통령님이 지난 국무회의에서 발언을 했었는데, "30억 원으로 하면 우리 큰일 난다."라고 한 번 말씀하셨잖아요. 민란이 난다, 폭동이 난다, 그런 말씀하셨었거든요. 그래서 아마 이게 사인이었던 것 같아요. "우리는 30억 던질 테니까 저쪽에서 얼마 나오는지 한번 봐라." ■ 김인만 : 50억 나오겠죠. 그럼 중간 40억, 공시가격 40억이면 한 50억 이상 되니까 그래서 조세 저항이 많이 줄어들겠네요. ◆ 김학렬 : 그러니까 50억 이상이면 아마 전체의 구성비로 따지게 되면 1% 미만이거든요. 그 나머지 99%는 찬성하지 않을까라고 하는 것들을 기대하지 않았을까라는 생각이 들기도 하네요. ■ 김인만 : 충분히 일리가 있습니다. ◆ 김학렬 : 그러면 아마 야당에서도 어느 정도 합의를 해 주지 않을까... ■ 김인만 : 그 정도는 합의가 되겠죠. ◇ 이광수 : 정치공학적으로다가 그렇게 결정이 될 수도 있다, 이런 생각이 드네요. ◆ 김학렬 : 아까 거래세 말씀을 드렸는데, 보유세를 올리려고 하면 거래세 부분들을 낮춰야 되는데 이렇게 보유세를 올리는 만큼 거래세는 낮춰야 된다, 이런 측면에서 아까 말씀해 주셨었잖아요. 만약에 이 보유세가 올라가게 됐을 경우에 그리고 거래세를 낮췄을 경우에 정부가 그렇게 할 것 같으세요? ■ 김인만 : 안 할 것 같아 가지고 저는 이 질문도 드린 거잖아요. 대토론회 때 대통령한테 질문드린 게 이 부분이잖아요. 우리나라가 OECD 대비 실효세율이 낮다라고 하는데, 실효세율이 낮은 건 낮긴 낮죠. 낮은 건 재산세가 낮잖아요. 지방에 1억, 2억 아파트 가진 분들 몇만 원 안 냅니다. 세금 거의 안 냅니다. 그럼 자동차세보다 오히려 더 낮아요. 2억 아파트가 5천만 원 자동차세보다도 낮습니다 오션파라다이스 가오리 . 세금이. 그러면 굉장히 낮기 때문에 평균이 낮은 거여서 전체적인 재산세를 올려줘야 되는데 그게 쉽지 않은 부분이고요. 그럼 밸런스를 맞춰야 되는데 답은 저는 그거라고 봅니다. 당사자들, 1주택을 가지고 있든 다주택을 가지고 있든 뭔가 보유세가 부담스러운 분들은 팔고 싶은 마음이 들 때 "어느 정도의 양도세 조건이면 내가 쉽게 던지겠는가"인데, 중과세 82.5%, 3주택·2주택자는 71.5%는 제가 한 100명한테 물어봤는데도 던진다는 사람은 한 명도 보지 못했거든요. 안 되고, 그러면 기본 세율이 45%, 지방세 하면 한 50% 되는데 이 가격도 부담스럽잖아요. 내가 평생에 일군 집 하나인데 양도세를 이렇게 낸다, 이거는 또 용납이 안 되기 때문에 저는 합당하게 내릴 수 있는, 팔 수 있는 조건이 충족되면 많은 분들이 던질 것 같아서 제가 지방으로 가는 분들이나 임대료를 안 올리는 분들이나 금융 계좌에 넣든지 여러 가지 조건을 만들어서 저는 양도세를 내려야 된다고 생각합니다. 단, 보유세를 올리면 양도세를 내려야 되고요. 보유세를 현 수준으로 유지할 것 같으면 양도세도 그대로 가도 되겠죠. ◆ 김학렬 : 보유세를 선진국 대비 3배 정도 낮다라고 대통령께서 아주 화두를 던지셨단 말이죠. 3배 정도 올리실 것 같아요? ■ 김인만 : 3배... 그러니까 3배를 올리려면 예를 들어서 우리가 초고가 얘기를 하고 있잖아요. 50억 구간을 더 올린다고 해서 3배가 올라갈 것 같습니까? 저는 안 올라간다고 생각합니다. 세 배를 올리려면 재산세를 올려야 되거든요. 그럼 재산세를 5만 원 내던 사람한테 20만 원 내라고 하면 낼 수는 있겠죠. 기분 안 좋겠죠. 그래서 정치적으로 본다면 전국에 있는 분들을 대상으로 조세 저항을 불러일으킬 수 있는 세 배를 올린다? 재산세를 3배 올린다고 생각해 보면 저는 정치인들이 과연 이런 결정을 할 수 있을까... 그럼에도 불구하고 저는 재산세는 올려야 된다고 생각합니다. 선진국 대비 너무 낮으니까 초고가가 문제가 아니라 초저가 부분이 너무 낮은 게 문제니까 올려야 될 건 올려야죠. 그런데 그렇게 할 수 있을지 모르겠습니다. ◆ 김학렬 : 일반인들이 이걸 이해 못하실 텐데 보유세하고 재산세랑 종부세를 헷갈려 하시는 분들이 많은데, 재산세는 집이 있으면 다 내는 거고요. 이거의 실효세율이 0.2에서 0.4밖에 안 되니까 선진국이 1% 전후라서 3배가 안 된다는 그런 얘기들인 겁니다. 그런데 이번 정부에서 올리겠다라고 하는 것은 재산세가 아니라 종부세죠. ■ 김인만 : 그렇죠. 공시가격 1세대 1주택자는 12억, 그리고 1세대 1주택이 아니면 9억까지 넘어가는 집에 대해서 세금을 내는데, 세제 개편안 내용이 나와 봐야 되지만 우리 집 하나 가지고 있으면 12억까지는 공제를 해줬잖아요. 공시가격 12억 넘어가는 집만 대상이 되는데 이번 안에 아마 유력하게 나올 것으로 우리가 예상을 하고 있는 게 비거주 1주택... 야마토 무료 게임 전세 주고 있는 집, 집 하나 있는데 "나 인천에 전세 살고 나는 서울에 전세 끼고 집이 있어." 그런 분들은 12억이 아니라 9억으로 내릴 가능성이 상당히 높다라고 얘기가 나오고 있습니다. ◆ 김학렬 : 그러니까 중과하는 주택들의 개수를 늘리겠다고 하는 것들이고, 그거는 종부세로 거둬들이겠다고 하는 건데... 그러니까 재산세가 아닌 것이죠. 그래서 비거주 1주택 얘기는 2부에 나눠볼 예정이니까 그때 집중적으로 얘기하도록 하시고요. 저도 의견을 보태고 싶은 것들은, 저도 김인만 소장님 의견에 100% 동감을 하는데 보유세를 올릴 거면은 재산세를 보편적으로 올리는 게 맞을 것 같고요. 그거는 낮은 게 확실하니까. 그런데 올리겠다라고 하는 것은 정말 보유세 부분들이잖아요. 종부세. 종부세는 우리나라가 제일... 그리고 다른 나라는 없죠. 그런데 1% 정도 전후로 올리겠다고 하는데 우리는 5%까지 또 종부세를 내는 사람들이 있거든요. 그러니까 그 얘기는 빼놓는 거죠. 몇 프로라는 얘기를 안 하거든요. 그러니까 재산세가 선진국 대비 3분의 1이라는 얘기만 하고, 종부세는 전 세계에서 거의 유일하게 내고 있고 그 세율이 5%까지 된다는 것을 얘기 안 하고 있기 때문에 이런 팩트는 정말 얘기해 주면서 설득을 해가는 게 맞지 않을까 싶습니다. ■ 김인만 : 물론 5% 내는 분들은 공시가격 과세 표준이 94억이니까 그렇습니다. 그래서 아마 아이유나 지드래곤은 5% 정도는 내지 않을까... 애국자입니다. 우리가 많이 좋아하는 이유가 애국자이기 때문입니다. ◆ 김학렬 : 네, 그러네요. ◇ 이광수 : 네, 알겠습니다. 저 이거 김학렬 소장님의 의견도 듣고 싶은데, 이게 집값 안정화시키는 것도 중요하지만 이게 세입자분들의 부담, 이런 문제도 논의가 잘 안 되는 것 같다 이런 생각이 드는데요. 아까 김인만 소장님께서는 보유세 늘리면 세입자로 전가될 수 있다, 세입자 부담으로 늘어날 수 있다 이렇게 말씀하셨는데 김학렬 소장님께서는 이 부분에 대해서 동의하십니까? 어떻게 보세요? ◆ 김학렬 : 제가 아까 그 주차장 얘기를 했잖아요. 결국은 주차 요금이 다 비싸면 그냥 낼 수밖에 없잖아요. 그러니까 싼 주차장이 있어야 그리로 가는데, 결국은 주차비를 높게 내주게 되면 그것들을 전가할 수밖에 없는 부분들이고... 집값이 올라간 주택들이 보통 보유세가 높기 때문에 집값이 올라가면 임차료도 올라가는 것들이 그 어떤 형태든지 간에 임차인들한테는 전가가 될 수밖에 없어요. 그런데 제가 가장 안타깝게 생각하는 게 바로 이 부분일 텐데, 임차인들의 임차 가격이 낮아지려면 임차 물건이 많아야 되거든요. 그런데 이건 계속 임차인들을... 그러니까 다주택이라든지 비거주 1주택이라든지 이런 것들을 줄이는 부분들이고, 또 토지거래허가구역이 거기서 거래가 되면 될수록 임차 물건들은 줄어들 수밖에 없기 때문에, 가뜩이나 임차료가 올라갈 수밖에 없는 상황에서 이런 세법들이 강화가 되기 때문에 임차인들 세입자들의 전세 말고 아마 월세가 대부분 될 텐데, 월세 가격은 。. 올라갈 수밖에 없다라고 하는 것이 그냥 부동산 전문가로서 할 수밖에 없는 이야기입니다. YTN 김양원 () 동산경제연구소장>