낡은 빌라 한 채가 아파트로 바뀌는 과정에는 곳곳에 함정이 도사리고 있다. 조합원 자격을 잃거나 시간과 공사비에 발목을 잡히면 수익성이 훼손된다. 남들이 산다고 급하게 뛰어드는 ‘포모(FOMO)’를 경계해야 한다. 재개발 투자자가 꼭 짚어볼 리스크 7가지를 정리했다. ◆물딱지 주의보 권리산정기준일 이후 지분을 쪼갠 물건을 사면 입주권을 못 받는 ‘물딱지’가 될 수 있다. 단독주택을 다세대로 바꾸거나 새로 지은 빌라가 대표적이다. 신축일수록 권리산정기준일과 건물 사용승인일을 반드시 대조해야 한다. 상가·근린생활시설 소유자는 아파트 대신 상가를 받거나 청산되는 등 배분 방식이 달라 분쟁도 잦다. 한 사람이 같은 구역에 여러 채를 가진 ‘다물권’도 입주권이 하나만 나온다. ◆투기과열지구의 벽 투기과열지구에서 관리처분인가 이후 물건을 사면 원칙적으로 조합원이 될 수 없다. 다만 매도인이 1가구 1주택자로 10년 이상 보유·5년 이상 살았다면 조합원 지위를 이어받을 수 있고, 상속·해외 이주도 예외다. 이 제한은 2018년 1월 25일 이후 사업시행인가를 신청한 사업장부터 적용된다. 또 관리처분 이후 들어가면 최초 관리처분인가일부터 5년 이내에 다른 투기과열지구에서는 분양 신청을 할 수 없다. 매수 전 조합원 지위 승계가 가능하다는 중개업소 말만 믿으면 안 된다 오션파라다이스가오리 . 조합·전문 변호사·구청 주거정비과·서울시 정보몽땅 등을 통해 교차 검증이 필수다. ◆무허가 ‘뚜껑’과 도로 지분의 함정 도로나 빈 땅처럼 건물 없는 토지만 소유하면 입주권 요건이 달라진다. 서울은 보통 90㎡ 이상이어야 단독 입주권을 받는다. 지분이 작은 도로 지분 물건은 현금청산될 수 있다. 구역별로 기존 무허가건축물 인정 시. 이전부터 있던 무허가주택 ‘뚜껑’은 입주권 대상이 될 수도 있다. 다만 항공사진·재산세 과세대장 등 입증 서류가 있어야 인정받는다. 감정가만 보고 매물을 덜컥 사면 위험한 이유다. ◆재개발의 진짜 비용은 ‘시간’ 재개발 단계마다 동의서 걷기·심의·감정평가·총회에 각각 수년씩 걸릴 수 있다. 여러 단계 중 하나만 막혀도 전체가 멈춘다. 가령 신림1구역은 구역 지정 후 사업시행인가까지 약 20년이 걸렸다. 구역 안에 교회나 학교가 있으면 대체용지·보상 협의만 수년 걸려 관리처분·이주까지 마치고도 착공이 밀리기도 한다. 초기 투자금 7억5000만원을 연 4%로 5년 굴리면 약 1억5000만원이다. 재개발로 그 이상을 못 벌면 손실이라는 기회비용 계산도 필요하다. ◆공사비 인상의 나비효과 요즘 서울 주요 재개발 현장 공사비는 평당 900만~1000만원에 육박하고, 고급화 단지는 1000만원을 훌쩍 넘긴다 온라인신천지 . 공사비가 오르면 그대로 분담금 부담으로 돌아온다. 시공사와 조합의 갈등으로 공사가 멈추면 손해는 조합원의 몫이 될 수 있다. 공사비 상승은 비례율 하락→권리가액 하락→분담금 상승→안전마진 하락으로 연쇄효과를 불러올 수 있다. ◆끝날 때까지 끝난 게 아니다 관리처분인가 후 이주비 대출이 실행되면 그 순간부터 금융비용이 매일 쌓인다. 세입자 보상과 명도 분쟁이 소송으로 번져 착공이 밀리면 그 비용도 조합원의 몫이다. 착공에서 준공까지도 4년 이상 걸릴 수 있어 이 기간의 이자와 기회비용까지 투자금으로 계산하지 않으면 안전마진을 과대평가하는 셈이다. 조합 소송 이력은 서울시 정보몽땅·등기부등본·법원 판결문 검색으로 미리 확인할 수 있다. ◆초기 재개발 투자 주의보 재개발은 비상장 주식처럼 ‘하이 리스크, 하이 리턴’ 구조다. 시장이 식으면 거래가 뚝 끊기고 오래 물릴 수 있다. 초기 단계에서 부여되는 ‘연번’은 동의서를 걷기 시작했다는 행정절차일 뿐 사업이 확정됐다는 뜻이 아니다. 최근 신속통합기획은 후보지가 많이 지정되는 편이라 번호가 붙었다고 해서 꼭 된다는 보장이 없다. 또 심의 과정에서 층수·가구 수·용적률이 크게 바뀌거나 구역 경계가 바뀌어 내가 산 빌라가 구역에서 빠지는 일도 벌어진다. 이미 지정된 정비구역이 주민 요청으로 해제될 수도 있다. 위 승계가 가능하다